임차권등기명령제도 전월세보증금 돌려받지 못할때 반환의 보장

전월세 보증금을 돌려받지 못할 경우 반환을 보장받을 수 있는 임대차등기명령이 무엇이며 신청조건과 신청절차 등에 대하여 소개해 드리겠습니다.

 

부동산임대차계약(게티이미지)

 

 

임차권등기명령이란?

 

임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못할 경우 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도인데 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다.

 

이 법의 목적은 임대차계약이 만료된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정되었습니다.

 

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 된 것입니다.

 

임대차 계약이 종료된 이후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원・지방법원지원 또는 시・군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

주택임대차보호법의 관련 조항을 보면 다음과 같습니다.

 

주택임대차보호법

제3조의 3 (임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
 
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

1. 신청의 취지 및 이유
 
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
 
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
 
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

 

임차권등기명령 신청조건

 

계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론이고 계약해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 임차보증금의 전액뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

 

임차권등기명령을 신청할 수 있는 경우는 다음과 같습니다. 

 1. 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우

 2. 기간의 약정은 있지만 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 

 3. 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용・수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로는 임대차 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우

   
 4. 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우

   
 5. 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우 등입니다.
 
다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 이러한 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.

임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

임차권등기명령 신청절차

 

임차권등기명령 신청은 임차주택의 소재지 관할 지방법원 혹은 시・군에 위치한 법원에 접수할 수 있습니다.
 
임차권등기명령 신청서에는 다음의 내용들을 작성해야 합니다.

1. 사건의 표시

2. 임차인과 임대인의 성명과 주소 

3. 임차인의 주민등록번호 

4. 임대차 목적인 주택 또는 건물의 표시 

5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 

6. 신청의 취지와 이유 (임대차 계약 사본, 임대차가 종료됐다는 것을 소명할 수 있는 자료 등)
 
임차권등기명령신청서 제출 시 필요한 첨부서류는 다음과 같습니다.

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 

2. 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류

3. 임대차계약 증명서 

4. 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 

5. 신청당시 우선 변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약 증명서 

6. 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
 
임대차 계약 기간 만료 1개월 전이라면 갱신 거절을 통보한 내용의 증거자료가 필요한데 묵시적으로 갱신이 된 경우라면 3개월 전 해지통보를 받은 자료와 쌍방의 합의서가 필요합니다. 그리고 기간 만료 이전 이미 경매가 신청됐다면 배당요구서가 필요합니다.
 
임차인 주민등록등본 또는 초본(이력이 전부 나오는 것)과 건물의 등기부등본도 필요합니다.

 

 

임차권등기명령신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료 그리고 등록세, 교육세를 납부해야 합니다.

 

주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있으며 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 등기 이후 실제 변제 시까지 법정이자를 청구할 수도 있습니다.

 

임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못할 경우 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차권등기명령제도를 활용하면 불가피하게 거주지를 옮기거나 주소를 이전하더라도 대항력을 유지하여 보증금을 반환받을 수 있으니 잘 활용하시기 바랍니다. 

 

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